내년부터는 소득수준이 높지 않으면 빚을 내서 집을 사기가 쉽지 않아질 전망이다.

주택담보대출을 받을 때 담보가치보다는 빚을 제대로 갚을 수 있는지를 따지기로 했기 때문이다.

22일 정부는 이런 내용을 담은 '가계부채 종합관리방안'을 발표했다.

이에 따르면 내년 1월부터 금융회사들의 주택담보대출 심사 방식이 담보위주에서 대출자의 상환능력 위주로 전환된다.

정부는 금융회사들이 주택대출을 취급할 때 상환능력을 보다 정교하게 심사할 수 있도록 객관성 있는 소득자료를 활용토록 할 방침이다.

근로소득자의 경우 원천징수영수증, 사업소득자의 경우 소득금액증명원, 연금소득자의 경우 연금지급기관 증명서를 첨부하는 식이다. 국민연금 납부액이나 건강보험료 등도 소득자료로 인정된다.

신용카드 사용액이나 적립식 예·적금액, 매출액 등 관행으로 활용되고 있는 '신고소득자료'의 경우 은행 내부심사 단계를 높이거나 분활상환을 유도키로 했다.

금융위는 전체 주택대출의 25% 가량을 차지하는 신고소득자료는 신뢰성이 낮다는 판단아래 영업점장 대신 본부심사를 거치게 하는 등 대출승인을 까다롭게 한다는 방침이다.

별도의 소득자료 확인 없이 최저생계비를 소득으로 활용하는 불합리한 대출관행도 개선된다.

예컨대 현재는 4인기준 최저생계비를 활용해 연소득을 2000만원으로 추정하면 10년 만기로 1억원을 대출받을 수 있지만, 이런 방식은 예외적인 경우를 빼면 허용하지 않겠다는 것이다.

긴급한 자금 수요나 명확한 상환계획이 있는 경우나 불가피한 경우 등 예외적인 경우도 은행이 기준을 마련하되 대출시 상세한 사유를 기재토록할 방침이다.

상환부담이 높은 대출은 분할상환을 유도해 과도한 대출을 막기로 했다.

신규 주택대출을 취급할 때 소득수준이나 주택가격에 비해 대출금액이 큰 경우에는 일정수준 초과분에 대해 분할상환 방식을 적용할 예정이다. 기존 대출에는 이 방식을 적용하지 않지만 대출을 증액하거나 다른 대출로 대환시에는 분할상환을 적용키로 했다.

다만, 기존대출이라도 분할상환으로 변경하는 경우에는 기존의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)등을 그대로 인정해줄 방침이다.

이 경우 최초 대출시점보다 주택가격이 하락했거나 소득이 감소했어도 일시에 목돈 상환없이 장기·분할상환 대출로 전환이 가능해진다.

변동금리 상품에 대해서는 금리상승 리스크를 반영하기로 했다.

변동금리 주택대출의 경우 대출가능 한도를 계산할 때 취급시점의 금리에 일정 수준의 '스트레스 금리(Stress rate)'를 반영토록 할 방침이다. 금리가 오를 경우 상환부담액이 커지는 효과를 반영해 대출한도가 낮아지도록 하는 방식이다.

대출금리를 올리지는 않지만 변동금리 대출은 금리 상승시 상환부담이 커질 수 있다는 점을 인식하도록 해 고정금리 대출을 받도록 유도하겠다는 의도다.

주택대출을 받을 때 다른 대출의 원리금 상환액까지 고려해 상환능력을 들여다보는 시스템도 구축된다.

기타부채의 경우 현재는 이자상환액만 상환능력심사에 포함되지만 내년부터는 이자와 원금을 함께 갚아나갈 능력이 있는지를 보게 된다.

이를 위해 정부는 우선 업권별·대출별 평균 만기와 금리 수준을 이용해 기타부채의 원리금 상환부담 추정하고 사후관리(론리뷰)에 활용키로 했다. 또 모든 대출의 실제 상환구조와 금리 정보를 집중해 정교한 심사체계를 구축한 뒤 대출심사에 단계적 활용해 나갈 예정이다.

금융위 관계자는 "은행권 중심의 TF에서 세부 가이드라인을 마련하고 전산 등 준비기간을 거쳐 내년 부터 자율 시행토록 할 방침"이라면서 "상환구조와 금리정보 집중은 하반기부터 이뤄질 것으로 예상하고 있다"고 전했다.